从自然属性的角度来看，建筑物不能独立于土地。[1]然而，在法律意义上，有两种不同的立法案例表明，土地和建筑物是否可以是独立的对象。首先，所谓的联合主义不承认建筑物是独立的房地产，建筑物需要附加到土地上；第二，所谓的分离主义承认地面建筑物是独立的房地产。[2]结合主义保证了地面建筑的权利，提高了登记效率，简化了法律关系；分离主义有利于独立实现土地和地面建筑物的价值，有利于满足土地和地面建筑物的不同权利需求，有利于物业的转移。[3]在从重所有权到重利用的发展趋势下，采用上述联合主义立法的国家也建立了土地与建筑物之间的物权关系。例如，德国民法是一种结合主义立法模式，强调建筑物必须依靠土地，不能单独成为所有权的对象。[4]但是，除了《民法典》之外，还有另一条关于地上权利的规定，[5]特别规定了在他人土地上建造和保持建筑物的物权利用途关系，使建筑物可以依附于地上权利，不再绝对依附于土地所有权本身。对于采用分离主义立法模式的国家或地区，为了避免分离主义立法模式可能造成的建筑物所有权损失的问题，土地与建筑物之间的使用关系方便，当权利主体不一致时，建筑物的所有者应获得其所在土地的租赁权和地上权利。[6]可以看出，无论在土地与建筑物之间的物权利用途中采用何种立法模式，只有在所有权归属方面才有意义。这两种立法模式都强调土地和建筑物的权利相同，但表达方式不同。

中国实行土地公有制，土地所有者只能是国家和集体，地上建筑物的所有权主体没有限制。在所有权层面，土地和建筑物成为其他房地产。然而，在两者之间，土地所有权不能作为交易的对象，[7]除了国家，集体以外的建筑所有者已经获得了建筑的所有权，但在建筑的土地范围内，它不能获得所有权，所以建筑的所有权没有合法的土地来源。为了解决这个问题，中国立法称为土地使用权、建设用地使用权、宅基地使用权等。相关制度的设计不仅借鉴了其他国家或地区的成熟立法，而且反映了中国特定历史时期的特点。

目前，中国土地管理法的修订正在全面展开。如何构建土地与建筑物之间的物权利用途关系，无疑是一个不可避免的问题，因为《物权法》留下的许多立法空白需要《土地管理法》和其他法律来填补。例如，《中国物权法》第一百四十九条第二款规定，非住宅建设用地使用权期满后的续期，依照法律规定处理，第十五十一条关于集体所有的土地作为建设用地，应当依照土地管理法和其他法律法规的规定处理，第一百五十三条关于取得、行使或转让宅基地使用权、适用土地管理法等法律和国家有关规定的规定不得涉及土地与建筑物之间物权利利用途关系的基本理论支持。这篇文章并不肤浅。为了向同仁寻求建议，我们计划就这一点发表意见。

形成和理论基础是我国房地一致原则。

在我国土地公有制下，土地所有权的静态关系必须通过土地利用的动态关系进入市场经济。[8]改革开放之初，土地利用制度的改革已成为推动城乡经济体制改革的工具。在所有权与使用权或管理权分离政策的指导下，土地使用权一词也出现了。应该说，土地使用权制度没有使用物权法的基本原则。现在看来，相关制度的设计显然是不合理的，比如土地使用权的模糊性，土地使用权是通过租赁的方式建立起来的，土地使用权到期后，地上的建筑物是由国家免费收回的，所有这些都反映了制度设计师不把土地使用权作为一种独立的物权，而只是一种表达形式的土地所有权可以分离。

在产权立法中，这些情况可以在一定程度上改变，土地使用权这个高度通用的词根据不同的土地使用和建设目的被重新类型，分别是建设土地使用权、宅基地使用权、土地承包管理权、地役权等。[10]但是，在适当粗糙而不适当的立法指导思想下，《物权法》中关于相关具体规则的规定也被暂时支付。例如，在相关法律制定或修订时，应进行规范。这样，虽然中国规定土地和建筑物是独立的房地产对象，但建筑物的所有权是从建筑物占用范围内的建设用地使用权，宅基地使用权[11]取得了土地权，反映了土地与建筑物之间的自然联系。为了避免建设用地使用权和地上建筑的所有权与其主体不同，避免房地产法律关系复杂化，中国法律确立了房地一致性原则，俗称房地随地而行和土地随地而行的原则，[12]也就是说，在处理建设用地使用权时，土地上方的建筑物应一并予以处分；对地上建筑物进行处分时，建筑物占用范围内的建筑用地使用权应一并予以处分，建筑物所有人应与建设用地使用权人一致。这样，中国的特点就不同于其他国家或地区，即虽然采用房地分离主义立法模式，但坚持房地一体化处分的原则[13]

在中国，住房和土地一致性原则是1984年《最高人民法院关于实施民事政策和法律若干问题的意见》的开端。[14]随后，随着土地有偿使用制度的建立，第二十三条第二十四条和第三十三条的临时规定城市国有土地使用权转让和1990年第三十一年第三十一条城市房地产管理法第三十一条、第四十一条、第五十一年第三十六十六条、第五十五条确立了抵押贷款交易领域的住房和土地一致性原则。[17]和2007年的物权法，从基本法的角度加强了住房和土地一致性原则。[18]在住房和土地一致性原则的存在方面，有以下原因。

首先，房屋是根据土地建造的，土地是根据土地建造的。虽然建筑物的所有权和建设用地使用权的所有权相对独立，但房地一致性原则必须在处罚中实施，以避免空中城堡的尴尬局面。[19]土地是任何地上建筑物的基础和基本组成部分。如果没有土地的使用权，就没有权利在土地上建造和保留建筑物。因此，没有土地的建筑物没有法律独立性，不能独立成为转让或抵押的对象。[20]

第二，虽然建筑物不是土地的基本组成部分，但建设用地的使用权本身具有独立的交换价值，但如果建设用地的使用权被单独转让或抵押，而地上的建筑物不同时转让或抵押，建设用地的使用权可能与地上的建筑物的所有权主体不一致，这将导致权利冲突，不利于物质利用和社会秩序的稳定。[21]

第三，住房和土地一致性原则可以简化土地和建筑之间的关系，有利于土地和建筑的使用和操作，避免纠纷造成的分离建筑土地的使用权和建筑的所有权，并节省不必要的成本。