讨论了一些特殊使用权的性质。

以上理论都有一定的道理，但特殊使用权的法律性质并没有给出令人信服的定义。笔者认为，共有部分特殊使用权是建筑区分所有权衍生出的下一个概念，而建筑区分所有权作为一种复合权，其中专有部分所有权处于核心地位。因此，对特殊使用权的法律性质的定义不能忽视建筑区分所有权的前提。如上所述，共有部分特殊使用权的主体有两种：一种是特定的所有人，另一种是区分所有人以外的其他人，共有部分特殊使用权的性质也因不同的权利主体而有所不同。

(1)分管协议-在特殊使用权主体系特定区分所有权人的情况下。

负责协议，又称负责合同，是指共同所有人就共同所有权的特定部分达成协议，即使用、收入和其他管理行为。例如，共同所有人就共同所有权的商店达成一致，并就其经营范围达成一致；区分建筑所有人的共同建筑和基地，同意负责停车位等。负责协议的建立应由所有共同所有人以协议、明示或默示的形式签订，不需要签订书面合同。

共有人有权按照分管协议使用收入管理，包括租赁。分管部分的租赁不需要征得其他共有人的同意。分管协议只对共有物的管理达成协议，而不是对共有物的处置达成协议。共有物的所有权仍属于所有共有人，但不同的共有人分别行使管理权。根据分管协议的规定，共有人有权占有、使用和管理共有物的分管部分。分管的共有人不得任意将分管的共有物转让给等待处分，任何处分行为均应得到所有共有人的同意。分管协议的期限应当按照当事人的约定进行。设定期限的，仍需经共有人全体协议终止。期限不确定的，共有人不得随时终止分管协议。分管协议消除后，共有物的管理和使用收入应当恢复原状态。因分管协议而占有共有物的具体部分的共有人，不得归还共有物的所有人。因分管协议无效的共有人，不得归还共有人。

因此，如果特殊使用权的主体是特定的所有者，那么特殊使用权无疑属于主管协议。特殊使用权可以解释为：所有者区分所有建筑的某些共同部分的使用，收入和管理达成协议，并将其赋予特定的所有者区分。有偿或免费的，取决于所有者的意思。主管协议具有附属性，依附于共同关系。因此，当特定所有者转让其专有部分，退出共同关系时，即自动退出主管协议，不再享有专有权；接受前特定所有者的专有部分，成为新的特定所有者，并承担主管协议约定的权利义务，成为专有权。

(2)租赁权-在专用使用权主体系区分所有人以外的其他人的情况下。

区分所有人以外的其他人之所以能够获得特殊使用权，是因为所有人都想增加所有建筑物的相关共同部分的价值，并与他人签订合同，他人以支付租金为代价，获得相关专有部分的有限使用权。本合同具有租赁合同的全部属性，即租赁合同。共使用权属于租赁权。

所有权人转让相关共有部分专用使用权的区别，是其行使区分所有建筑物管理权的结果。需要注意的是，设置专用使用权的目的是更有效地利用共同财产。专用使用权属于共同所有权。它是一种从权利中存在的，不能完全脱离主权，即共同所有权。专用使用权人转让其权利的，必须改变共有财产的使用主体和使用方法，必须经全体共有人同意。因此，租赁取得的专用使用权，不得擅自转让给他人。

一些学者认为，如果专用使用权的主体是他人，则根据是否注册专用使用权而有所不同。注册的是具有物权性质的使用权，未注册的是债权性质的租赁权。使用权不能成立。它以前已经解释过了。这里不重要。此外，需要注意的是，注册必须有法律依据，而中国目前还没有注册事项。此外，注册可能是物权的结果，而不是物权的原因。

中国《物权法》第六章专门规定了业主建筑物所有权区分，但没有规定区分所有建筑物共有部分的专用使用权，《物业管理条例》和建设部《城市异产相邻住房管理条例》也没有规定。在实践中，共有部分专用使用权的设置并不新鲜，因此可能存在立法对该权利的监管差距。在目前的立法条件下，可以理解为，共有部分专用使用权由法律授权的业主共同决定。简而言之，应澄清共有部分专用使用权的性质，这在实践中是非常必要的。