一、总结部分专用使用权。

建筑物区分所有权作为一种复合权利，由专有部分所有权、共有部分共有权和成员权组成。区分所有建筑物的共同部分，包括专有部分以外的其他部分和非专有附属建筑物。一般来说，共同部分由所有人共同享有和使用。然而，随着社会经济的发展，所有权中心向利用权中心的概念发生了变化。为了充分发挥经济效益，在实践中，一个或多个特定的所有者或非所有者的其他人可以享有排他性和独家使用权。该权利是共有部分的专用使用权（又称共有部分的专用使用权）。

对于共有部分专用使用权的对象，台湾省《公寓楼管理条例》第七条以例外列出的形式，从反面规定:共有部分，为下列款式的，不得约定为专用部分:(1)公寓楼本身占用的地面；(2)连接几个专有部分的走廊或楼梯，以及通往室外的通道或大厅、社区内的各条道路和防火巷。(3)公寓楼基础、主梁柱、承重墙、楼层、屋顶的结构。(4)约定专用有违法使用限制的规定者。(5)其他固定使用方法，属于区分所有人生活和使用不可或缺的共有部分。上述各项都属于区分所有人生活和使用不可或缺的共有部分，因为它们在结构上有固定的使用方法。如果允许设置专用使用权，必然会影响区分所有人的生活质量，甚至妨碍区分所有人的居住权。除上述原则外，它们还属于区分所有人生活和使用不可或缺的共有部分。如果允许设置专用权，它们必然会影响区分所有权人的生活质量，甚至阻碍所有权法的所有权。

根据各国和地区的立法和实践，专用使用权的设置方式主要包括以下三种：（1）商品房销售合同。这是设置专用使用权最常见的方式。即商品房开发商在分批出售商品房时，经买方（区分所有人）签订合同，并与特定人签订共有部分专用使用权合同。（2）规定，即业主公约。区分所有人可以通过规定为特定所有人或其他人设定专用使用权。（3）共同所有人的同意。区分所有建筑物的共有部分属于所有人的共有部分，专用使用权的设置是一种共有部分的变更或处罚。因此，所有人的区别必须根据共有部分的变更或处罚，即根据共有部分的法律原则，共有部分为特定人设立专用使用权。

共有部分专用使用权人可分为两类：一类是区分所有人，另一类是区分所有人以外的其他人。前者除了享有区分所有建筑区划中普通所有人所享有的权利外，还享有分的专用使用权。后者只享有共有部分的专用使用权，不享有建筑区分所有权。

二、关于共有部分专用使用权性质的几种观点。

到目前为止，还没有确定区分所有建筑共有部分专用使用权的法律性质。综上所述，有以下四种理论。

(1)租赁权(或使用贷款权)。

根据这一说法，当共有部分设置专用使用权成为特定人的专用部分时，如果是有偿的，一般是基于区分所有人与特定人之间的租赁关系。因此，专用使用权具有租赁权的性质。如果是免费的，则属于贷款权的性质。缺点是无法解释专用使用权人为特定所有人区分的情况。

(2)地役权说。

本文认为，特殊使用权的性质是特定人的利益，直接增加了区分所有建筑共同部分的物权负担。特定人对特殊使用权的行使与一般地役权没有什么不同，只能在设定目的利益的限度内使用共同部分。

缺点是地役权是为了方便所需地点而获得的物权，具有从属性。地役权的存在以所需地点的存在为前提，与所需地点的所有权具有相同的命运。因此，如果一些特殊使用权是地役权，那么为什么所需地点的人呢？特别是当特殊使用权人区分所有人以外的其他人时，根本没有地点。地役权在哪里？

(3)人役权说(用益权说)

鉴于上述地役权的缺陷，一些学者提出了人民服务权，使用权，认为专用使用权的设置不是为了特定土地的利益，而是为了特定人的利益。

这确实可以弥补上述地役权的不足，但人役权具有人身性，不能与权利人分离。此外，人民服务权也没有对价，权利人不需要为设定人支付对价。在实践中，特殊使用权根本没有人身性。在为他人设置特殊使用权时，一般以他人支付对价为前提。因此，人民服务权的基本属性与共同使用权的实际特征不一致。此外，根据物权法的法律原则，中国没有人民服务权，这是没有根据的。

(4)反射利益。

应该说，特定人之所以享有特殊使用权，是因为其他区分所有人不行使其持有（应有部分）权利的反映利益。显然，这不能解释特殊使用权人为了区分所有人以外的其他人。此外，该说法反向定义了共有部分特殊使用权的性质，并没有明确解释该权利的性质。