分析外资对中国房地产市场的影响。

(1)积极影响。

1.增加房地产市场的竞争。外国投资者为国内房地产行业带来了成熟的管理体系和先进的经营经验，促进国内房地产企业学习先进的经营管理理念，使用先进的技术设备，不断创新经营机制和改革管理体系，提高房地产企业经营能力，促进房地产设计、建设、开发和房地产金融成熟发展，促进国内房地产企业与国际理念，使国内房地产企业更有机会参与国际市场，促进中国房地产市场进入国际市场。

2.缓解国内房地产企业的融资困难。长期以来，我国房地产行业的融资模式过于单一，大部分来自银行贷款。近年来，为了稳定房价的快速上涨，国家出台了一系列监管政策，许多房地产企业资金不足；此外，由于房地产是一个资本密集型行业，项目开发需要大量资金，资金占用时间长，投资风险高，开发商往往面临资本周转问题。外商直接投资的进入有效缓解了房地产开发领域的资金短缺。外国房地产开发企业一般实力较强，外国投资的进入使国内一些大型项目，特别是优质房地产项目，促进了社会经济发展和城市现代化。

3.提高房地产的专业服务水平。随着我国房地产业的发展和开放，国外先进的房地产服务公司逐渐进入中国，如国际知名房地产五大代理第一太平戴维斯、戴德梁、仲量联合银行、世邦魏理仕和高丽国际进入中国开展业务，并逐渐渗透到二三线城市。作为具有多年物业经营管理经验的国际房地产顾问机构，五大银行在世界各大城市都有自己的办事处或分支机构，包括物业设施管理、房地产销售租赁、房地产投资、顾问研究、物业估值、市场推广、酒店休闲物业投资、建筑测量和工程顾问等，经验丰富，管理理念非常先进，在国内房地产咨询评估和高端物业代理领域具有绝对优势。与国外房地产服务公司相比，中国房地产服务公司显然仍处于相对较低的水平，因此国际知名房地产服务公司的进入，直接带来了先进的房地产服务管理理念和新的管理模式，引发了国内房地产服务企业的服务理念和服务模式，推动了房地产服务专业服务水平的提高。

(2)负面影响。

1.促进房价快速上涨，导致房地产过热。外资进入房地产很容易提高房价。一般来说，当国家房地产监管政策趋于严格，开发商融资渠道有限时，外资很容易大量涌入。外资利用房地产开发企业资金紧张，借此机会与开发商等市场实体合作。然而，与国内贷款和债券发行相比，外资成本昂贵。这些成本必然会计入房价并转移给消费者，导致房价上涨。同时，外商直接进入中国房地产市场的热钱一般以大城市为主，房地产投资类型以中高端市场为主。由于对高利润的追求，国内开发商继续跟进中高端市场，中高端市场供应增加，导致中国房地产市场结构性过热，增加了中高端市场的风险。此外，外资的大规模进入促进了非居民机构和个人购房比例的不断增加，容易形成强劲的房地产市场效应。中国居民实际消费能力的限制，在一定程度上会导致中国部分地区出现高空置率、高房价的现象

2.限制货币政策的有效性，增加了宏观调控的难度。近年来，随着房价的急剧上涨，央行推出了一系列监管措施，如加息，以收紧房地产行业的资本链。然而，大量外资的涌入为房地产企业提供了资金，限制了我国宏观监管政策的有效性，增加了监管的难度。由于外资在外汇、信贷、土地和产业政策方面具有相应的优势，不仅可以有效地避免宏观政策的限制，而且可以迎合国内房地产企业的资金紧张局面。同时，外资的进入也进一步加剧了人民币升值的压力，增加了我国宏观监管的难度。一旦人民币升值预期不存在，以外商投资名义进入的短期投资者将迅速撤资，导致房价泡沫破裂，影响经济的健康发展。

3.民怨加剧，质疑外商投资。大量外资进入房地产，尤其是一线城市，对房价上涨起到了推动作用。特别是2008年金融危机后，美国等发达国家的房价一直处于低位，而中国的房价却在快速增长。即使在国家的大力监管下，大多数城市的房价仍然比2008年翻了一番，普通工薪阶层的购房压力急剧增加，全国70%以上的人对房价不满，也质疑中国的外商投资。官方数据显示，危机后，中国外商投资质量不断提高，服务业利用外商投资超过制造业。人们看到的是，大多数外资进入房地产等高利润服务业，而过多的外资进入房地产业对中国经济的负面影响大于正面影响。此外，地方政府官员热衷于引进房地产外商投资，如重庆超过60%的外商投资企业。因此，在当前的法律监督和政策体系下，大量外资的进入影响了我国房地产监管的政策效应，增加了房价上涨的压力，也对提高外资质量产生了负面影响。