房地产业是我国国民经济发展的支柱产业，在社会经济和人民生活中发挥着重要作用。此外，房地产业与金融业关系密切。因此，房地产业的风险很容易影响其他行业，影响整个国民经济的安全和社会稳定。近年来，随着我国房地产市场的快速发展和开放，海外资本通过外商投资的各种渠道进入我国房地产市场，对房地产市场产生了重要影响，引发了对房地产外商投资各方面的讨论。本文从外商投资中国房地产的现状出发，分析了外商投资对中国经济发展的影响，认为资，进一步提高外商投资的市场准入标准和监管。
分阶段分析外商投资中国房地产和政策变化。
20世纪80年代，外商逐渐开始投资中国房地产。到目前为止，房地产已成为外商投资最多、规模和增长最快的行业之一。据商务部统计，2010年，中国房地产业新成立外商企业689家，同比增长21.1%；实际吸收外商投资239.9亿美元是中国吸收外商投资最多的行业，占当年服务业吸收外商投资的近一半（48.0%），同比增长42.8%，高于全国外商投资增长25.4个百分点。超过70%的房地产外资来源来自香港；超过70%的房地产外资投资于东部沿海地区，特别是北京、上海、广州等一线城市。
2011年，在国内房地产监管政策持续收紧、开发商融资渠道有限的情况下，外商在房地产投资空间持续增加。根据国家统计局的数据，2011年上半年，房地产开发企业资金来源40991亿元，同比增长21.6%，其中国内贷款7023亿元，增长6.8%；外资438亿元，增长75.5%。
（1）外商投资房地产的三个阶段和政策变化。
从我国房地产市场的发展和外商对房地产投资规模的变化来看，我国房地产利用外资大致可分为以下三个阶段：
1.20世纪80年代至1992年：在外商投资的初始阶段，政策开始探索。20世纪80年代初，中国开始改革住房制度，住房从福利分配向商业化和货币化分配转变。中国房地产市场逐步发展。这一阶段是外商投资房地产业的初始阶段。
1985年至1987年，外商投资房地产实际金额约12亿美元，外商投资约占中国所有房地产投资的20-30%。1988年至1990年，外商投资房地产出现低谷，平均外商投资金额仅为6.2亿美元，1990年最低年份仅为4.8亿美元。1991年，外商投资房地产开始复苏。到1992年，外商实际投资房地产金额已达到18.1亿美元。这一阶段的特点是，以香港商人为代表的外商投资首先意识到中国巨大的住房市场，并开始涉足中国的房地产。然而，由于中国房地产市场处于发展阶段，外商投资总，中间波动大。现阶段，中国对外商投资房地产行业的政策也处于初级探索阶段，分别发布了《外商投资开发经营土地暂行管理办法》和《发展房地产行业若干问题的通知》，允许外商在经济特区、沿海开放城市和沿海经济开发区投资开发土地，积极引导外商投资鼓励中国项目房地产开发。
2.1993年至2005年：外商投资稳步发展阶段，政策趋于规范。
自1993年以来，随着中国市场经济体系的不断完善和房地产市场发展的不断完善，外商加快了对中国房地产的投资。1993年，外商实际投资中国房地产金额为44.5亿美元，增长145.9%，1994年同比增长78.4%。这一阶段的特点是，与起步阶段相比，外商对中国房地产的投资大幅增加，实际平均金额达到56.8亿美元。然而，由于房价相对稳定，多年来外商对房地产行业的投资金额没有太大波动。然而，中国实际利用外商投资的快速增长导致外商投资在中国非金融领域的比例持续下降，从1994年的23.5%下降到2006年的9.0%，下降了14.5个百分点。随着外商加快进入中国房地产行业的步伐，以及中国加入世贸组织和房地产市场的进一步开放，国家进一步规范了外商投资。1997年发布《外商投资产业指导目录》，提出高端酒店、别墅、高端写字楼、国际会展中心、成片土地开发不允许外商独资。2002年发布新的《外商投资产业指导目录》，鼓励外商开发普通住宅。2003年，内地与港澳签署CEPA，内地进一步提前向香港和澳门开放房地产市场。
3.2006-2010年：外商投资快速增长阶段，政策不断收紧。
自2006年以来，由于中国房价的快速上涨，房地产利润远高于全国平均行业利润，在中国经济快速增长和人民币升值预期不断增加的情况下，外商对中国房地产行业的投资快速增长。2006年，外商投资房地产实际金额达到82.3亿美元，同比增长51.9%；2007年，外商投资房地产行业进入新阶段，超过100亿美元，同比增长107.3亿美元。这一阶段的主要特点是，房地产已成为外商投资中国的重点产业，外商投资在中国非金融领域的比例不断上升，从2006年的9.0%上升到2010年的22.7%，增加了近14个百分点。国际热钱通过外商投资进入房地产，中国房地产业发展的风险逐渐增加。因此，国家出台了相应的外商投资监管政策。2006年发布《关于规范房地产市场外商投资准入制度和管理的意见》，规定只有符合一定条件的非居民才能在中国买房，提高了外商投资房地产企业的准入门槛。从那时起，限制外商投资的阶段就开始了。2007年出台相关政策，规定设立外商投资房地产企业必须经批准；2007年6月1日以后取得商务部门批准证书的外商投资房地产企业将不办理外债登记和外债结汇审批手续，并要求房地产项目备案。2007年发布新的《外商投资产业指导目录》，限制外商投资房地产二级市场交易和房地产中介或经纪公司，取消鼓励外商投资发展普通住宅的规定。自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业、组织和外国个人需要缴纳房地产税。2010年1月，发布《关于房地产市场稳定健康发展的文件》，加强对信贷资金和跨境投融资活动的监管，防止热钱影响中国房地产市场。
