《物权法》的时代特征。

中国物权法的起草始于1993年。从那时起，中国最终于2007年颁布了《物权法》14年。特别是2005年底以后，中国物权法的制定陷入困境，受到理论界和实践界部分人士的干扰。（这些问题包括：中国物权法（草案）是否违反宪法原则，是否只保护富人而不保护穷人。）尽管这些干扰或怀疑最终未能阻止中国物权法的顺利通过，但它仍然对该部门法律的制定产生了一些影响。此外，在中国《物权法》制定时，中国民法学界对物权理论研究的一些滞后，以及立法思想和立法技术在立法过程中的不成熟，使该法律在某些内容的规定上打上了时代的烙印，具有明显的时代特征。

我们可以简要介绍中国《物权法》具体内容中留下的遗憾和不足：

（1）将所有权的类型分为三类。

中国《物权法》遵循前苏联和东欧社会主义国家民法立法的做法，将所有权分为三类：国家所有权、集体所有权和私人所有权（第五章）。这种三分法的立法规定实际上反映了如何平等对待市场经济体制和国家、集体和公众的财产所有权。中国社会科学院法学研究所的研究小组最初提出了中国物权法的立法计划，坚持物权法不区分这三种所有权类型，坚持行为立法和反对身份立法，并对这三种财产采取平等保护原则。研究小组特别指出，财产的分类只是动产和房地产，只是根据财产本身的属性，而不是根据权利人的身份[12]。

然而，这一观点受到了一些人的质疑。提出质疑的人认为，中国是一个以公有制为主体的国家。如果没有这样的区别，立法本身就不能反映中国的国情。2005年底，在质疑中国物权立法是否违反宪法后，反对制定物权法的人所依据的一个重要的例子是，该法不区别对待国家所有权、集体所有权和私人所有权，而是综合保护。这个问题非常重要，因为它触动了社会主义制度关于公共和私人所有权之间地位的敏感神经[4]。因此，由立法机关编制的《物权法》最终于2007年通过，在所有权问题上仍采用了区分国家所有权、集体所有权和私人所有权的三分法。基于民法理论与所有权制度统一的基本法理，这样的三分法无疑值得今天考虑。

(2)区分建筑物所有权的规定比较原则。

如前所述，建筑物所有权的区分是指同一建筑物业主之间的财产关系和管理关系。《物权法》第六章规定，它意味着巩固1978年以来在住房商业化改革方面取得的成果。

但是，从所有的规定来看，它只规定了14条规定。该法律没有涉及一些非常重要的问题。例如，关于业主管理团体、业主大会和业主委员会是否具有法人资格，即所谓业主管理团体的法人化，它涉及到对业主权利的保护，对业主具有重要意义。但是，法律没有规定；例如，业主管理规定是区分所有建筑自主管理的基本基础，在业主管理团体中具有相当于公司章程的效力。对于业主管理规定的制定，业主管理规定应规范事项、业主管理规定的法律效力等，本法没有规定。本法仅在第六章中简要提到了业主管理规定的概念。

区分所有建筑物（商品房）自建成相当多年以来，将会衰老和损坏。自20世纪90年代住房商品化改革以来，中国已经区分了所有建筑物20多年。区分所有建筑物的重建将成为不可避免的重大社会问题。对于这些重大问题，法律只做了简单的规定（第76条第1款中的第6款和第2款），远远不足以满足实际需要。

此外，当区分地震、火灾、风灾、洪水、泥石流、煤气爆炸、飞机坠落、机动车碰撞等偶然灾害造成的所有建筑物的损失时，如何修复（或恢复）是区分所有建筑管理中的主要问题之一。中国《物权法》对此只有一个简短的规定，也不足以满足实际需要。在当代建筑物所有权比较法中，日本、德国、法国等建筑物所有权法对此作出了详细而完善的规定。它将所有建筑物的损失分为小型、大型和大型，并规定不同的修复程序、成本负担和权益调整的手段和方法。中国未来修改《物权法》或制定民法典，或制定单一建筑物所有权法，这些国家的经验应该说具有很大的参考价值。

最后，还应当指出的是，中国《物权法》第六章关于建筑物所有权区分规则的规定，在很大程度上是紧急章节。这是解决当时必须处理的问题的立法。这一点特别体现在法律第74条关于停车位、车库所有权和使用的规定上。在制定《物权法》时，这一问题已成为公众最关心的主要问题之一。如何平衡开发商、建筑商、社区业主等方面的利益，已成为物权立法必须回答的问题。