强制性公证法又称为法定公证，是必须执行的公证。该法律行为是根据法律法规等规定采用公证形式变更而设立的；当事实、文书等有需要公证的时候，公民或法人必须申请办理公证，然后由公证机构依法进行公证。当前，随着我国不动产登记制度的初步建立，不动产登记强制公证越来越受到重视，本文就此展开讨论。

一、不动产登记必须强制公证。

(一)强制公证的必要性。

公证法作为一种保障实体法实施的程序法律制度，具有参与国家对民事和经济活动调节的法律作用。但是，仅仅依靠当事人的自愿性而有意将民事以及经济活动纳入国家法制轨道，是远远不够的。为保证我国民事、经济流通秩序的正常运行，国家要想保持社会经济生活稳定、有序发展，就必须在民事、经济领域引入公证机制。所以，有关法律、行政法规规定的涉及社会公共利益的重大、复杂的法律行为，必须进行公证。在现行法制条件下，我国正处在完善法律法规的过程中，强制公证极其重要。

(二)不动产登记必须强制公证。

房地产登记，又称不动产物权登记，是权利人申请国家职能部门在不动产登记簿上记录有关申请人不动产物权的事项。由于我国现行不动产登记制度缺乏可信度，登记机关审查能力和权限有限，因此，在不动产登记中，需要对个别事项进行强制公证。

在我国，不动产登记在法律上完成登记后，就会立即产生绝对效力，也就是说，即使登记薄记录的权利并不存在，或权利主体，内容与现实不符，法律以让会承认以登记薄为依据而呈现的物权，并将其作为标的物与善意第三人进行交易也被许可。登记簿公信力要求在不动产登记过程中，必须对申请登记事项进行实质性审查，以确保申请登记的事项符合法律规定的登记条件。这就是说，汇总不动产登记程序，登记机关在审查材料时，还应审查材料所反映的法律事实，应注意材料反映的内容是否合法、真实、有效，尤其是对一些引起房屋权利变更的法律事实和法律关切的合法性、真实性的审查。

财产法第12条规定，注册机构只须进行形式审查。正式评审主要包括三个部分：(1)申请书的审阅(包括单据是否完整)签名/印章是否缺失及文件填写规范等);(2)申请的商标图样说明；审查清楚并作出必要的解释；(3)分列审查(包括审查服务或申报商品)，这通常是正式评审的重点是审查所使用的材料的内容是否真实、完整、形式是否符合要求，没有要求对所使用信息的法律真实性和合法性进行审查。财产法第12条对登记机关的责任作出了明确规定，注册机构审核应尽量做到以下几点：询问申请人有关注册事项；要求申请人提供必要的材料；产权证明等；及时、如实登记有关事项；法律、法规规定的其他义务。如有需要在不动产登记中补充说明的，登记机构可立即要求申请人提供材料，如有必要，可进行现场审查。一般来说，《物权法》确立了以登记机关形式为主、实质审查为辅的原则。

《物权法》对登记机关没有实质审查的权力，仅承担形式审查。因此，如果给予登记机构进行实质性审查，也表明登记机构有确认物权的权利。但是，根据我国《物权法》第32条的规定，只有法院或仲裁机构才具有确认物权的权利。对此，实质性复审涉及对合同效力的审查，如果房屋买卖合同或规定其他权利的合同被撤销或无效，房地产登记就变成一种错误登记，换句话说，只要不动产登记完成，这项不动产登记就确保了合同的合法性和有效性。依据《合同法》第127条，工商行政管理部门和其他行政主管部门在国家法律法规限制的范围内，对那些利用合同侵害国家、社会公共利益的违法犯罪行为，在其职权范围内予以处理。这就是说，对不动产的复审，在法院或仲裁机构确认合同无效后，才可以将其提交给行政部门进行监督处理，行政机关对合同的效力根本没有确认合同效力的权力，因此，登记机构的实质性检查就不再存在。

房地产登记要求对有关事项进行实质审查，并与实际情况相符，但注册机构本身的能力有一定的局限性，同时受一定的房率权限制约，这就要求在登记不动产时引入强制公证，就不动产登记强制公证而言，需先由公证机构进行实质审查，然后由登记机构对公证的文书进行形式审查，使不动产登记工作顺利完成。

二是不动产登记与强制公证的冲突不存在。

作为物权法上一项非常重要的制度，其法律意义是不动产转让未登记无法律效力。与法律手段不同的是，行政登记不具有义务，同时也不能保证转移关系人的交易公平性与已死的表示真实性，最终由当事人承担责任。若将强制公证引入不动产登记，则必须进行公证，公证人要保证对交易的合法性、公平性、当事人已经死亡的表示真实性负责，从而确保行政登记具有法律依据。

强制性公证是法律对公证人的一种社会责任或义务，它与行政登记并不矛盾。首先，公证员无故拒不接受当事人的公证申请；其次，当事人按自己的意思订立合同，公证人的物权将自己的意思强加于当事人；第三，公证人必须履行咨询、效力义务，第四，公证员应为自己的业务过失承担法律责任，保证合同当事人的合法权益。在这一点上，强制公证和行政登记是相辅相成的。

三、不动产登记强制公证原则。

㈠必要性原则。

房地产登记过程中，必须严格控制强制公证范围的使用，只有在必要时才进行强制公证，以免给当事人带来负担。就必要性原则而言，一旦确定要进行强制公证，就必须以登记机构的复审权力和延伸能力为依据，对某些登记机关有权审查的事项，没有必要规定强制审查。对某些登记机构无力或无权审查的事项，可考虑实行强制公证。

㈡公正的原则。

一般来说，申请人在递交申请材料时必须支付费用，而且是为了承担风险而提出的费用，通常根据为民服务的原则，政府应该在有能力和权力的情况下，对材料进行审查，并在此过程中，要花一定的钱，要冒一定的风险。但是，有些申请人因自身特殊申请，须由注册机关另行审查，并同时承担额外的风险，在此情况下，根据公平原则，申请人须支付相应费用。

(三)获得实践经验。

通知中明确规定了《关于加强房地产登记管理中公证的联合通知》，同时在《公证法》中对强制公证作了明确规定。这两部法规将强制公证限定为法律、行政法规。这些法律法规在实践过程中起到了很大的作用，但笔者认为，在立法的基础上，应当结合不动产登记中存在的突出问题，对强制公证的相关事项进行规范。

(四)不动产登记需强制公证的事项。

房地产登记中需要强制公证的事项主要有以下几种情形：1)自然人委托他人代为办理预告登记，处分登记；对登记的异议和变更，(2)对于申请登记的不动产，有继承权或接受遗赠的证明；(3)父母以外的人想要监护权，而非父母的人想要监护权证明；(4)提交书面同意书的自然人不能亲自到登记机构出具书面同意书。